תקדים – בית המשפט המחוזי ביטל חיוב ועדה מקומית בפיצויי ירידת ערך במקרקעין

בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים קיבל באופן מלא את ערעורה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה עכו על החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה – מחוז הצפון וביטל את חיובה של הועדה לשלם לחברה להדברת עשבי בר בע"מ סך 3,630,000 מיליוני ₪ כפיצויי ירידת ערך במקרקעין. כן בוטלן את חיובי הועדה בתשלום הוצאות המשפט של עשבי בר בסך 63,748 ₪ ובשכר טרחת עורכי דינה בסך 50,000 ₪.

את הועדה המקומית עכו, יצג עוה"ד צביקה כוחן ממשרדנו.

המדובר, בתביעה לפיצויי ירידת ערך שהוגשה נגד הועדה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה על-ידי עשבי בר, בעלת זכויות חכירה לא מהוונות במגרש בשטח של כ- 3.370 ד' המצוי בעכו, מכוח חוזה חכירה קיים עד שנת 2029 שנחתם בשעתו בינה לבין רמ"י.

בתביעתה לפסיקת פיצויים טענה עשבי בר, כי ערך המגרש המוחכר שברשותה ירד (נפגע) כתוצאה מאישור תכנית פוגעת בשנת 2011 שייעדה את המקרקעין לאזור מגורים צמוד קרקע (להלן: "התכנית הפוגעת"), במקום תכנית קודמת משנת 2000, שייעדה את המגרש וסביבתו לאזור מגורים מיוחד עם בנייה רוויה (להלן: "התכנית המשביחה").

עשבי בר טענה בתביעתה, שגובתה בחוות דעת שמאית מטעמה, כי כתוצאה מאישור התכנית הפוגעת, במקום הפוטנציאל התכנוני להקים 139 יחידות דיור בבנייה רוויה וכ- 1,800 מ"ר חזית מסחרית, ניתן כיום להקים 26 יחידות דיור צמודות קרקע בלבד. שווי ירידת הערך הועמד על-ידי השמאי של עשבי בר על 3,630,000 מיליוני ₪.

הועדה המקומית דחתה את תביעתה של עשבי בר בנימוק מרכזי, כי מטרת החכירה מול רמ"י הייתה והינה "מחסן לחומרי הדברה" בלבד, והשימוש שעשתה ועודנה עושה עשבי בר לצרכי אחסנה עסקית זה במגרשה,לא נפגע כהוא זה, לא מהתכנית המשביחה ולא מהתכנית הפוגעת.

כן טענה הועדה המקומית, כי לעשבי בר אין כל זכות מוקנית לחתימה על הסכם חכירה חדש לפי המצב התכנוני החדש – מגורים, וכי הדבר מותנה ברצון ובתנאיה של רמ"י.

על החלטת הדחייה של הועדה המקומית ערערה עשבי בר לועדת הערר, אשר קיבלה את ערעור עשבי בר בקבעה, כי בהסכם החכירה לא קיים כל סעיף המתיר לרמ"י לסיים את תקופת החכירה של עשבי בר

בעת שינוי הייעוד של הקרקע למגורים ולכן, קיימת ודאות רבה כי רמ"י תחתום על חוזה חכירה חדש מול עשבי בר, בייעוד החדש של הקרקע למגורים, היה ותתקבל אצלה בקשה זו מעשבי בר.

כאמור, על החלטת ועדת הערר הגישה הועדה המקומית ערעור מנהלי לבית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת, אשר קיבל אותו במלואו.

בית המשפט הנכבד קבע, כי לא הוכח בפניו כי אילו הייתה מגישה עשבי בר בקשה לרמ"י למימוש הייעוד החדש למגורים, אכן בקשתה הייתה מתקבלת ע"י רמ"י ללא עוררין ובהתאם לרצונה של עשבי בר בלבד, כפי טענתה – שנדחתה.

בית המשפט קיבל את טענת הועדה המקומית שהמדובר, לכל היותר, באפשרות ספקולטיבית ועתידית בלבד למימוש זכויות למגורים במגרש על-ידי עשבי בר, ולא בזכות קנויה. משכך, קבע בית המשפט בפסק דינו, כי בהיעדר זכות קנויה של עשבי בר להמשך החכירה תחת הייעוד החדש של הקרקע, ממילא גם אין לה זכות לקבלת פיצויי ירידת ערך.

עוד קבע בית המשפט, כי לא די בהנחות או בהערכות לגבי טיב הזכויות של עשבי בר בקרקע כדי לקבוע, שהועדה המקומית תחויב במיליוני ₪ תשלום פיצויים מקופת הציבור !!

מקום בו מדובר בפיצוי בגין ירידת ערך הקרקע ובשיעור כה גבוה, מן הדין שהתשתית העובדתית לכך תהיה מבוססת יותר.

בשולי פסק דינו הוסיף וציין בית המשפט הנכבד (אם כי בהערת אגב), על רקע טענות הועדה המקומית בערעור, כי ייתכן והבשילה העת, לאור הרציונל של צדק חלוקתי העומד בבסיסו של סעיף 197 לחוק, לתהות אחר הלכת חייט (ע"א 6826/93 – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כפר סבא נ' חייט, להלן: "הלכת חייט") ולפיה, יש לפצות את מי שמקרקעיו נפגעו בשל אישור תכנית, גם אם הפגיעה גורעת למעשה מהשבחה שנולדה מתכנית קודמת, שטרם מומשה, אך קבע יש להותיר מלאכה זו לפתחו של בית המשפט העליון.

לבסוף נקבע כי פסיקת פיצויים של מיליוני ₪ לחובת הועדה המקומית ולטובת עשבי בר במקרה זה, כפי החלטת ועדת הערר שנהפכה על-ידו, מנוגדת לחלוטין לתכלית של יצירת צדק חלוקתי, שכן עשבי בר לא רק שלא ניזוקה בגין אישור מי מהתכניות (המשביחה או הפוגעת), אלא אף יוצאת מורווחת בהשוואה לערך המקורי של הקרקע שבחזקתה.

המדובר, בפסק דין תקדימי, שכן מעטים עד מאוד, אם בכלל, המקרים בהם נדחו תביעות לפיצויי ירידת ערך בגין תכנית פוגעת שבאה לאחר תכנית משביחה, מהסיבות המנויות בפסק הדין כנ"ל, ובסטייה מהלכת חייט.